오늘은 상가 임대차 보호법에서 보증금 범위를 넘어선 세입자가 보증금을 지킬 수 있는 방법에 대해 알아보기로 합시다.
상가임대차보호법상의 우선 변제권 요건 지역별 환산 보증금 범위에 대해서는 아래 블로그에서 설명한 바 있습니다.
안녕하세요. 정확한 원칙을 지키는 공인중개사 부동산 원칙입니다.
오늘은 상가임대차보호법 및 임대료계… blog.naver.com
▶ 상가임대차보호법 적용범위 지역보증금액 서울특별시 9억원 과밀억제권역 및 부산광역시 6억9천만원 광역시, 세종시, 화성시, 파주시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 4천만원 외에 지역 3억7천만원 상가임대차보호법에 규정된 환산보증금 초과시 대항력, 계약갱신요구권은 인정되지 않지만 우선변제권은 부여되지 않습니다.
3억7천만원 외에 지역 3억7천만원 상가임대차보호법에 규정된 환산보증금 초과시, 경매대금 초과시 대항력 및 후순위배당국에 대하여는 4천만원의 지급받을 수 없습니다.
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우선변제권을 같게 하기 위해서는 사업자등록(대항력)+확정일자를 완료한 경우 우선변제권을 갖게 되며, 환산보증금의 범위 및 보증금의 범위가 초과될 경우 귀중한 보증금을 보호받지 못할 수 있습니다.
(보증금 범위에 대한 계산방법인 위 블로그 링크에 자세히 적혀 있습니다.
)
환산 보증금 범위를 초과한 경우 전세권을 설정하는 것이 좋을 것입니다.
- 장점 → 후순위채권자보다 우선하며 만약 상가가 경매, 공매에 부처가 졌을때 순위에 맞게 배당 및 배분신청이 가능하며 보증금을 돌려받지 못하면 경매신청도 가능합니다.
→사업자등록이 말소되어도(대항요건) 등기부등본(을구)에 전세권이 등기되어 있어 보증금이 보호됩니다.
→ 환산보증금이 상가임대차보호법에 정해진 금액을 초과하여도 보증금을 보호받을 수 있습니다.
2) 단점 → 전세권을 등록하기 위해서는 등기에 필요한 비용이 발생합니다.
→ 임대인의 동의가 필요합니다.
→ 전세보증금을 반환받기 위해 전세권등기를 말소해야 합니다.
